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Valérie PLOUTON- Avocat au Barreau de Lyon
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Recours loi DE ROBIEN
Les actions judiciaires civiles possibles, à la suite d'un achat en défiscalisation loi DE ROBIEN, ou tout autre régime de défiscalisation.


1/ Action en nullité de la vente immobiliére intervenue.


2/ Action en responsabilité à l'encontre des différents intervenants.


3/ En complément, action en demande de suspension du paiement des échéances du prêt


4/ Possibilité d'une action unique contre la banque, si les conditions des autres actions ne sont pas réunies, et si les conditions relatives au prêt peuvent entrainer la mise en cause de la responsabilité de la banque.

Ces différentes actions ont pour but :

- soit de vous remettre dans la situation antérieure avant la vente,

- soit de vous permettre de vendre votre bien, en compensant la perte importante au regard du prix du marché actuel trés en deca du prix d'acquisition, souvent dans des proportions importantes, par l'allocation de dommages et intérêts.

Il convient cependant d'adapter l'action à votre cas précis, et tout le monde n'y est pas forcément éligible.

Chaque copropriétaire d'une même copropriété peut avoir une problématique différente en fonction du discours du commercial, du prêt souscrit, des conditions locatives, etc.......
Il est donc primordial d'étudier la situation de chaque copropriétaire.

Si une action de "groupe" peut être envisagée devant le même Tribunal, il n'en reste pas moins que chaque dossier donnera lieu à une action individuelle.
La problématique
Quelle est la problématique posée par les investissements immobiliers effectués en loi DE ROBIEN

Le schéma est quasiment toujours le même.

Les futurs investisseurs en loi DE ROBIEN ont été démarchés à domicile par des promoteurs qui, bien souvent, n’ont pas respecté le Code de la consommation.

Les appartements qu’ils ont achetés, fréquemment à plusieurs centaines de kilomètres de chez eux,et plus particuliérement dans le Sud Ouest, sont mal construits etsurtout trés mal situés, dans des zones désertiques, où la demande locative est inexistante, contrairement à ce qui est le plus souvent indiqué dans les plaquettes commerciales des promoteurs.

Très souvent, la gestion du bien acquis en défiscalisation loi DE ROBIEN est assurée directement par une filiale du promoteur .

A cela s'ajoute le probléme locatif :
- les locataires ne paient pas leur loyer,
- carence locative de plusieurs mois,
- rotation trés rapide des locataires.

Le problème des logements construits dans le cadre des dispositifs de défiscalisation, c’est qu’ils ne sont pas pensés pour répondre à la demande locative (quand elle existe !), mais aux capacités de remboursement d’investisseurs de classe moyenne démarchés par les promoteurs.

Cette capacité de remboursement n’excède généralement pas 1 000 à 1 500 euros par mois, ce qui correspond à des biens de 120 000 à 150 000 euros au maximum, de 2 à 3 pièces. 

Ce type de biens va attirer une clientèle de célibataires , de jeunes couples, ou tout simplement de personnes dans des conditions financiéres précaires, et qui déménageront fréquemment au gré de leurs changements géographiques ou de leurs difficultés financiéres.

Pour conclure, les difficultés les plus souvent rencontrées par l'investisseur en loi DE ROBIEN :

- Biens vendus plus cher que le prix du marché local à la date de la vente intervenue,
- Biens difficile à louer, ou en tout cas avec un "turnover" de locataires important,
- Biens isolés des centres villes, et sans infrastructure environnante en termes de transport et de commerces de proximité,
- Biens mal entretenus ou mal construits,
- Bien difficile à revendre et souvent revendu à perte, car trés en dessous de son prix d'achat,
- prêt à taux variable avec une forte augmentation des mensualités,
- Charges de copropriété au montant exponentiel.


Il existe cependant des solutions pour aider les personnes qui font face à ce type de situation, soit pour faire annuler la vente, soit pour engager la responsabilité des intervenants.

Enfin, il est également possible, sur décision de justice, de faire suspendre le réglement des mensualités du prêt immobilier souscrit.

 
RUBRIQUE PRATIQUE


Sur les différentes possibilités relatives à la suspension du règlement des mensualités des emprunts souscrits.

1/ Sur l’action en suspension du paiement des mensualités pour cause de difficultés financières devant le Tribunal d’Instance.

Ce n’est pas une réelle demande de suspension, mais une demande de délai de grâce qui se traduira dans la pratique, soit par un report de paiement (une suspension de votre emprunt pendant ce report), soit par une baisse de vos mensualités, soit par un rééchelonnement de votre crédit.

En cas de difficultés temporaires de remboursement d’un crédit, la loi prévoit qu’un emprunteur peut demander un délai de grâce afin de d’éviter une aggravation de sa situation financière par des pénalités de retard ou une déchéance du terme (la banque prêteuse demande l’intégralité du crédit).

Ce délai accordé, permet à l’emprunteur de retrouver des solutions pour faire face à son crédit. 

Le Tribunal compétent est le Tribunal d’Instance de la ville où vous résidez. 

Le Tribunal peut vous accorder une suspension provisoire de deux ans de vos mensualités d’emprunt sans intérêt. 

Cela peut représenter une sérieuse aide pendant la durée de la procédure au fond qui prendra à minima 18 mois.

Si vous prévoyez une aggravation de votre situation à court terme, il est préférable d’anticiper immédiatement (exemple : licenciement, maladie, divorce, etc.).


Dans l’hypothèse ou vous ne seriez pas à l’heure actuelle en situation difficile, une autre action ci après détaillée vous est néanmoins possible.



2/ Sur l’action en suspension du paiement des mensualités en lien avec l’action principale devant le Tribunal de grande Instance.


Le nombre de personnes en difficulté suite à des placements ROBIEN ou SCELLIER est en augmentation : séduits par les nombreuses lois fiscales (Demessine, Borloo, Besson, de Robien, Girardin, Scellier), les Français y consacrent l’intégralité de leur épargne et se retrouvent en surendettement si l’opération en fonctionne pas comme prévue

Cette décision permet la suspension du remboursement de prêts bancaires lorsqu’une contestation ou un accident affecte l’exécution des contrats de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise.

La jurisprudence du Tribunal de Grande instance de Limoges concurrence très avantageusement la procédure devant le Tribunal d’Instance, qui permettait à l’emprunteur d’obtenir dans le meilleur des cas 24 mois de délais maximum et non renouvelable, s’il justifiait par ailleurs être financièrement dans un état proche du surendettement. 

Au soutien de leur procédure, les requérants ont invoqué une disposition du Code de la Consommation, laquelle est en vigueur depuis le 27 juillet 1993.

Cette disposition énonce : 

« Lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accidents affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties. »

Grâce à l’application de la disposition du code de la consommation, la suspension des remboursements des mensualités peut durer aussi longtemps que la procédure au fond que vous aurez déposée parralléllement. 

Il convient cependant d'être prudent, et de conserver les fonds par précaution, au cas ou la décision au fond qui sera rendue vous serait défavorable.

DEFISCALISATION MONUMENT HISTORIQUE

Un arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 17 octobre 2013 s’est prononcé sur la responsabilité d’un conseil en investissements financiers dans le cadre d’une opération de défiscalisation «Monuments historiques».

En 2004 et 2006, un avocat acquiert, sur les conseils d’une société de conseils en investissements, deux appartements dans le château de Clermont situé dans la région nantaise dans le but de bénéficier du régime des «Monuments historiques».

Le château doit être réhabilité par un promoteur. Les travaux prennent un retard considérable et l’investisseur ne peut pas louer ses appartements dans les conditions prévues. Il reproche alors à son conseil en investissements de lui avoir fait faire une opération non rentable et l’assigne en responsabilité.

La cour d’appel de Montpellier relève d’abord qu’il importe peu que le conseil en gestion de patrimoine (CGP) ait agi dans le cadre de ses activités de conseil en investissements financiers ou dans celui de conseil en gestion de patrimoine, dès lors que dans les deux cas, le CGP est tenu en tant que professionnel à une obligation de conseil envers son client et ce quel que soit le niveau de compétence du client.

En l’espéce, la Cour relève que l’investisseur, un avocat d’affaires exerçant dans un important cabinet parisien, avait certes des connaissances en droit des affaires, mais que ses compétences personnelles ne minoraient en rien les obligations de la société de conseil, débitrice d’une obligation de conseil en investissements financiers en sa qualité de professionnel en gestion de patrimoine.

Par ailleurs, la cour relève que la société de conseil en gestion de patrimoine était tenue de s’assurer que le placement proposé était adapté aux objectifs de son client qui était de réduire sa pression fiscale en bénéficiant d’un bien immobilier. En l’espèce, elle considère que l’investissement immobilier sous le régime des «Monuments historiques» était adapté.

La Cour souligne encore que le conseiller devait attirer l’attention de son client sur les difficultés et les risques inhérents à l’achat de l’appartement dans un Monument historique, qui devait faire l’objet d’une réhabilitation lourde et complexe, alors que le permis de construire n’avait pas encore été obtenu. En l’espèce, et pour des circonstances factuelles, la Cour relève que le conseiller n’a pas manqué à son obligation de conseil.

L’arrêt est intéressant en ce sens qu’il rappelle les principes qui gouvernent la responsabilité des conseils en gestion de patrimoine. Ainsi, l’obligation de conseil envers le client est due aussi bien par le conseil en investissements financiers que d’une façon plus générale, par le conseil en gestion de patrimoine géré en dehors de ce cadre. 

Cette décision rappelle que le conseil en gestion de patrimoine doit attirer l’attention de son client sur les difficultés et les risques inhérents à une opération de défiscalisation dans le cadre d’une réhabilitation d’un bien immobilier, quel que soit le degré de compétence de son client.

VICTIME LOI ROBIEN et defiscalisation immobiliére
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Valérie PLOUTON Avocat

Portable : 06 09 43 29 12
PRESCRIPTION
Attention à la prescription pour agir.

La prescription pour agir est de CINQ ans à compter de la date de la vente définitive.

Soyez donc réactifs, en particulier pour ceux qui ont fait une acquisition en 2007.........
Evaluez votre dossier
Si vous rencontrez des difficultés à la suite d'un placement immobilier en loi DE ROBIEN, loi SCELLIER, Loi MALRAUX, ou défiscalisation "monument historique", et si vous vous estimez victime dans le cadre d'un dossier de défiscalisation immobiliére, vous pouvez nous consulter.

Nous vous indiquerons la marche à suivre.

Nous avons mis en place un service complet et spécifique pour le suivi de ce type de dossier de défiscalisation immobiliére.

Une premiére consultation, aprés réception de votre entier dossier, de 350 euros vous permettra de savoir si vous pouvez vous engager dans l'une ou l'autre des actions judiciaires à votre disposition.
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